Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налоги на недвижимость в 2023 году при продаже и при дарении». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Лицо, получившее в дар объект недвижимости обязано уплатить НДФЛ. Данная обязанность обеспечивается поправками в Налоговый Кодекс, которые вступают в силу с января 2022 года. При этом в качестве налоговой базы берется кадастровая стоимость объекта, которая действовала на момент регистрации права собственности.
Налог на подаренную недвижимость
Размер налога на дарение равен 13% от кадастровой стоимости “подарка”. При этом законодатель четко устанавливает сроки уплаты налога: до 30 апреля следующего года. Например, гражданин, не являющийся близким родственником дарителя, получил в дар квартиру 1 августа 2022 года. В данной случае он обязан передать декларацию формы 3-НДФЛ в налоговую службу по месту регистрации не позднее 30 апреля 2022 года.
В соответствии с п.4 ст.228 налог на дарение недвижимости должен быть уплачен до 15 июля года, следующего за отчетным периодов (в случае выше приведенного примера — до 15 июля 2022 года).
Следует учесть, что не все одаряемые должны платить налог на недвижимость с физических лиц.
Нужно ли платить налоги за подаренную квартиру?
Здесь все зависит от того, кто и кому преподнес столь щедрый дар. В Налоговом кодексе указано, что недвижимость, подаренная членами семьи или близкими родственниками, налогом не облагается. То есть если даритель и одаряемый являются супругами, родителями и детьми, усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой, внуками, братьями и сестрами, то платить государству ничего не нужно.
Если же недвижимость подарена дальнему родственнику или постороннему с точки зрения закона человеку, он должен будет уплатить подоходный налог в размере 13% от кадастровой стоимости объекта.
Отметим, что сам даритель налог за дарение не платит ни при каких обстоятельствах. Так как подарок делается безвозмездно, дохода от такой сделки он не получает и оснований для уплаты НДФЛ нет.
Госпошлина и другие расходы
Кроме НДФЛ, есть и другие расходы, связанные с процедурой дарения:
- Нотариальное оформление сделки. Есть ситуации, когда без нотариуса обойтись невозможно. Например, нужно получить согласие жены или мужа для оформления договора дарения. Или в сделке участвует несовершеннолетний. Либо дарится квартира, принадлежащая нескольким лицам.
- Регистрация договора в Росреестре. Оплатить пошлину может любая из сторон – одаряемый или даритель. Если заявление в госорган подает юридическое лицо, то сумма уплаты составляет 22 000 руб., если физическое лицо – 2000 руб.
С размером нотариального сбора можно ознакомиться в этой таблице:
| Стороны | Сделка между близкими родственниками | Сделка между неродными лицами | ||
| Стоимость недвижимости | ||||
| Менее 1 млн. руб. | от 1 млн. руб. до 10 млн. руб. | От 10 млн. | ||
| Нотариальный сбор | 3000 руб. + 0,2% от стоимости имущества (но не более 50 000 рублей) | 3000 руб. + 0,4% от стоимости имущества | 7000 руб. + 0,2% | 25000 руб. + 0,1% (но не больше 100 000 руб.) |
Кто обязан платить налог при получении подарка
Подарок — это экономическая выгода в натуральной или денежной форме. Или, иначе говоря, доход. А раз так, то необходимо заплатить налог на дарение. Основание: ст. 41 НК РФ, п. 1 ст. 210 НК РФ.
Когда вы обязаны заплатить налог на дарение:
1. Если даритель не входит в список близких родственников из п. 18.1 ст. 217 НК РФ и подарил вам недвижимость, транспортное средство, акции, паи или доли
В этом случае вы готовите декларацию 3-НДФЛ, передаете ее в налоговую инспекцию по месту жительства и платите налог на дарение.
Пример:
Теща подарила зятю квартиру. Зять должен будет заплатить налог на дарение, так как теща и зять не входят в список ближайших родственников из п. 18.1 ст. 217 НК РФ.
Пример:
Дядя подарил племяннице автомобиль. Так как дядя и племянница не входят в список ближайших родственников из п. 18.1 ст. 217 НК РФ, племянница должна будет заплатить налог на дарение автомобиля.
Пример:
Друзья передумали отправлять вас с невестой на тропический остров и подарили вам квартиру. Лучше бы они остановились на путешествии, так как подаренную квартиру придется задекларировать и заплатить налог с дохода. Причина: друзья не входят в список ближайших родственников из п. 18.1 ст. 217 НК РФ.
2. Если вы получили подарок от юридического лица или ИП и стоимость подарка выше 4 000 рублей
Причем это может быть как один подарок, так и несколько, полученных вами в течение года на общую сумму от 4 тысяч рублей. Основание: п. 28 ст. 217 НК РФ. Подарком могут быть как деньги, так и имущество. Налог платится не со всей стоимости подарка, а с суммы, превышающей 4 тысячи рублей.
Пример:
Контрагент подарил вам духи стоимостью 7 тысяч рублей. Вы должны будете заплатить налог с суммы, превышающей 4 тысячи, то есть с 3 тысяч рублей: 13% х 3 000 = 390 рублей.
Пример:
Дилер подарил вам на Новый год бутылку шампанского стоимостью 2 тысячи рублей. Так как подарок дешевле 4 тысяч, вы не должны платить налог.
Пример:
В течение года компания-работодатель сделала вам несколько подарков, каждый из которых стоил меньше 4 тысяч рублей. Но к концу года общая стоимость подарков составила 25 тысяч рублей. Бухгалтерия должна удержать с вас НДФЛ на сумму, превышающую 4 тысячи: 13% х (25 000 — 4 000) = 2 470 рублей.
Если вы получили подарок от работодателя, то бухгалтерия самостоятельно оформит перечисление НДФЛ в бюджет государства и снимет с вас эту сумму при ближайшей выплате зарплаты.
Как продать квартиру без уплаты налогов?
С 2019 года разрешается не платить налог, если после перехода прав собственности прошло менее трех лет. Но только если одаряемый получил квартиру и решил продать недвижимость сразу за ту же сумму, в которую оценили квартиру по кадастровой стоимости. В этом случае налог платить не придется.
Например, отец подарил сыну квартиру, которая стоит 5 млн руб. Но сын через шесть месяцев продает ее за 5 млн руб. Сын может продать недвижимость и не платить налогов, если сумма продажи не будет превышать 5 млн руб. Налог в 13% придется заплатить, если сумма продажи будет свыше 5 млн руб. Например, сын через год продал подаренную квартиру за 6 млн. В этом случае налог начислят на 1 млн руб., — это та сумма, которая считается полученным доходом.
Налоги при дарении доли имущества
По закону оформить дарственную можно не только на всю недвижимость, облагаемую налогом, в целом, но и на её долю. Это актуально не только в случае, когда дарителю принадлежит только часть имущества, но и когда он попросту желает передать только эту часть или подарить несколько частей нескольким лицам.
При принятии доли имущества, соответственно, придётся платить налог с дарения данной доли недвижимости. Например, собственник отчуждает вам безвозмездно половину своей квартиры. Стоимость квартиры 2,5 миллиона рублей, а значит, цена её половины 1 миллион 250 тысяч рублей. Приняв такой дар, вы обязаны будете заплатить 13% с этих 1 250 000 рублей (если имеете российское гражданство), или 30% (являясь нерезидентом).
Как рассчитывается подоходный налог подаренной квартиры
Сумма подоходного налога рассчитывается на основе суммы пожертвования, и проще всего, когда даритель сам определяет ее, записывая в акте дарения. Однако следует отметить, что снижение суммы налога путем указания в документе очень низкой цены – плохая идея. Налоговые органы хорошо осведомлены о таких нюансах, и если окажется, что цена занижена, даритель будет вынужден заплатить налог исходя из рыночной стоимости подаренного имущества. Более того, такой план может иметь катастрофические последствия для обеих сторон в случае судебного спора между донором и получателем.
Если даритель не указал цену подарка в пожертвовании, обязанность определить ее и рассчитать сумму вычета лежит исключительно на получателе. Разумно принимать кадастровую стоимость, а не рыночную, которая сначала указывается в кадастровом паспорте недвижимости. Однако, если этот документ был выдан более пяти лет назад, то информация о стоимости, содержащаяся в нем, больше не действительна, и необходимо подать официальное заявление в Росреестр для получения сертификата кадастровой стоимости. Такой сертификат выдается бесплатно и выдается каждому желающему его получить. Все, что вам нужно сделать, это предъявить паспорт и указать точный адрес или кадастровый номер объекта недвижимости.
Если кадастровая стоимость завышена, что тоже случается, вы можете обратиться к независимому лицензированному геодезисту и оспорить его. Причем по закону она не может быть выше рыночной стоимости.
Договор дарения после заверения у нотариуса и регистрации в Росреестре передается в налоговую инспекцию для начисления подоходного платежа. В течение 2-х-недельного срока одаряемому должна быть отправлена квитанция с указанием суммы для оплаты.
В квитанции указывается предельная дата, до которой сумма должна быть оплачена. Оплату можно произвести в отделении любого банка.
Если одаряемый официально проживает вне пределов РФ, оплата должна быть проведена им до перехода квартиры в его собственность, то есть до регистрации.
При отсутствии родственных отношений у сторон сделки льготы по уплате подоходного налога на дарение недвижимости налоговый кодекс не предусматривает для всех категорий, включая граждан-пенсионеров. Поэтому при получении в дар недвижимости пенсионерам также надлежит оплатить 13% от рыночной стоимости подарка.
Как оформить дарственную на квартиру
На самом деле термина дарственной в законе нет, а есть договор дарения. Причем часто люди думают, что дарение — это односторонняя сделка, то есть человеку достаточно только подарить. Но договор дарения — это двусторонний договор, потому что одаряемый может и не принять дар. Получается, что для дарения требуется как желание дарителя, так и согласие одаряемого, то есть две стороны.
Профиль автора
Вторая особенность договора дарения — безвозмездность. Если получатель дара совершает любые встречные действия со своей стороны, например перечисляет взамен деньги или дарит свою недвижимость, это уже не дарение, а ничтожная или притворная сделка. По сути такая сделка становится уже куплей-продажей или меной, но не дарением.
Давайте разберемся, что должно быть в договоре дарения и в каком случае понадобится нотариус, чтобы его оформить. Если некогда читать статью целиком, можно скачать наш бланк договора дарения квартиры и заполнить от своего имени. Но это только в том случае, если вам не нужен нотариус.
Особенности дарения чужому человеку
По закону каждый может подарить принадлежащее ему на правах собственности любому человеку, в т.ч. и чужому. Обычно дарятся подарки близким родственникам, но иногда возникает желание сделать подарок и посторонним лицам.
Посторонним лицом считается:
- сожитель (гражданский муж или жена);
- супруг родителя (если мать и отец не состоят в браке или вступили в повторный союз);
- подопечный;
- друзья;
- дальние родственники;
- родитель или ребенок (если отцовство или материнство официально не установлено).
Таким образом, закон причисляет к посторонним гражданам любых людей, с которыми нельзя документально подтвердить родстеную связь.
Вне зависимости от степени родства, сделка производится на безвозмездной основе: даритель не вправе требовать с одаряемого деньги или ответную услугу. Если предъявлено встречное требование, такая сделка считается притворной и признается недействительной, т.к. совершена с целью прикрытия другой сделки: мены, купли-продажи, и пр. (ст. 170 ГК РФ).
Можно ли законно обойти налог?
Конечно, получить подарок приятно, но вот платить налог в размере 13% не очень, особенно если нет в планах продажи имущества. Изобретательные граждане придумали способы, как обойти уплату налога, по крайней мере, со стороны одаряемого. Один из примеров, оформление вместо дарственной договор о купле-продаже. При этом сделка оформляется, но фактически у нового владельца не возникает обязанности вносить налог.
Такой механизм сработает, только если владелец обладал имуществом на протяжении 3-5 лет (в зависимости от его типа). В таком случае ему платить не придется. Если же этот срок меньше, то дарителю придется оплачивать налог на доход, что для него невыгодно.
Еще один способ – передарение. Он используется, если сделка осуществляется между родственниками, но недостаточно близкими для исключения налога. В таком случае дарение происходит от одного близкого к другому. В итоге недвижимость доходит к тому, кому она предназначалась. Такая схема, в общем-то, законная, но не стоит забывать, что каждая последующая регистрация договора и переход прав собственности требует уплаты госпошлины. Конечно, эта сумма будет меньше, чем налог в 13%, особенно если дело касается недвижимости. Редко используемый вариант – создание родственных связей. Имеется в виду фиктивный брак или усыновление. Если стороны сделки разнополые и друг другу доверяют, то этот вариант вполне реализуем.
Важно! Подобные махинации не законны, а для фиктивных сделок предусмотрена уголовная ответственность. Конечно, если факт такой сделки будет доказан. Но в любом случае рисковать не стоит.
Основные моменты о налоге при дарении квартиры:
- При дарении квартиры одаряемый (новый собственник) уплачивает в казну НДФЛ – 13 или 30% от стоимости квартиры. Резиденты РФ платят меньше, нерезиденты – больше.
- Близкие родственники, которые получили квартиру в дар, освобождаются от уплаты налога. Остальные должны подать декларацию и заплатить НФДЛ в следующем после дарения году.
- Даритель квартиры ничего не платит в любом случае.
- Налог рассчитывается исходя из стоимости квартиры: рыночной или кадастровой.
- Подать декларацию 3-НДФЛ нужно до 30 апреля, а заплатить налог – до 15 июля года, следующего за годом дарственной.
- Уклониться от уплаты не получится, ведь налоговая оперативно получает все необходимые сведения из Росреестра по сделкам.
На недвижимое имущество
Начиная с этого года, оценка объекта недвижимости будет определять ставку налога. Величина, полученная в результате оценки, является кадастровой стоимостью. Эта цифра устанавливается государством и является фиксированной величиной.
Чем вызваны подобные изменения? Стоимость, являющаяся результатом инвентаризации, ниже рыночной оценки. В нее входит цена стройматериалов. Ценность объекта с точки зрения истории, престиж района, транспортная развязка не учитываются. Конечно, такой подход удобен для владельцев зданий, но для государства он убыточен.
Полученная стоимость в несколько раз превышает ту, что была после инвентаризации. Постепенное увеличение ставки позволит налогоплательщикам комфортно перейти на новые правила. Первые 3 года действует понижающий коэффициент. По истечении этого срока расчет производится по законодательным нормам.