Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить частный дом в собственность». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Дом, фактически построенный, но не узаконенный, не существует и хозяина не имеет. Такой дом нельзя продать, подарить, застраховать, сдать в аренду, прописать в нем членов семьи или передать в Залог при получении кредита.
Особенности покупки дома за материнский капитал
Одним из законных вариантов обеспечения финансирования покупки дома является использование материнского капитала. Сертификат, выдаваемый государством при рождении второго ребенка, часто применяется для улучшения жилищных условий. При использовании материнского капитала для покупки недвижимости возникают определенные проблемы:
- Для использования материнского сертификата необходимо одобрение Пенсионного Фонда РФ (ПФ РФ). Покупатель должен подать заявление на такую сделку.
- Продавец дома неохотно идет на получение оплаты таким способом. Деньги на его счет направляет ПФ РФ после одобрения, а это занимает время.
- К жилью, оплачиваемому сертификатом, предъявляются повышенные требования. Износ дома не должен превышать 50 %.
Документы для кадастрового учета
Пакет документов при постановке недвижимости будет различным в зависимости от того, какой объект вы регистрируете — земельный участок, дом, машино-место или другое сооружение.
Для постановки дома на кадастровый учет потребуется заключение кадастрового инженера, техническое заключение или технический план и межевой план участка, если он ранее не был размежеван. Составляют их кадастровые инженеры. Цена зависит от местоположения и площади объекта, в среднем цены начинаются от 8 тыс. руб. за участок 6 соток либо маленький домик до сотен тысяч рублей за «дворец» или большой массив земли, говорит адвокат Московской коллегии адвокатов ГРАД Наталья Тарасова. По ее словам, для перепланировки, перестройки или реконструкции дома также потребуется кадастровый инженер. На руках у вас должно быть заключение кадастрового инженера, техническое заключение или технический план.
- Зарегистрировать дом как жилой или садовый;
- Перевести жилой дом в садовый или садовый — в жилой;
- «Перенести» дом на другое место (сделать привязку координат или снять с учета старый дом и поставить на учет новый);
- Провести реконструкцию без проекта (снять с учета старый дом, поставить на учет новый);
- При нарушении отступа от границ зарегистрировать объект (в большинстве случаев);
- оформить дом без межевания земельного участка, на котором он расположен.
Что делать, если дом был построен без соблюдения уведомительного порядка?
Если не соблюдать установленный уведомительный порядок (после 1 марта 2031 года), то это может привести к следующим последствиям:
- Такую постройку не признают недвижимым имуществом;
- Невозможно будет совершать сделки (например, купля-продажа, обмен, дарение, и др.), поскольку они будут признаны недействительными;
- Возможно возбуждение дела об административном правонарушении (штраф до 5 тыс. рублей);
- Снос построенного дома.
«Узаконить» уже построенный без соблюдения уведомительного порядка дом можно только в судебном порядке, в этом случае если дом соответствует всем требованиям он будет признан объектом недвижимости и право на него можно будет зарегистрировать.
Какие проблемы могут возникнуть при регистрации
Несмотря на то, что оформление права собственности на дом и земельный участок кажется простой процедурой, могут возникнуть непредвиденные проблемы:
- Техплан недействителен или выполнен с ошибками. Подготовкой технических планов на ОКСы могут заниматься только кадастровые инженеры, которые имеют необходимую аттестацию и допуски. Список всех кадастровых инженеров есть на сайте Росреестра. Мы рекомендуем при выборе специалиста обращать внимание не только на наличие у него права предоставлять такие услуги. Важный параметр – количество отказов. В нашей компании работают опытные кадастровые инженеры. Обращаясь в «Геомер групп», вы сокращаете риск того, что Росреестр вернет документы и откажет в регистрации.
- Затягивание сроков. Срок постановки ОКС на кадастровый учет и регистрации прав собственности определен законом. Он может немного увеличиться при подаче заявления через МФЦ, так как это связано с особенностями взаимодействия между ведомствами. В любом случае в расписке будет указана дата, когда вы должны получить выписку из ЕГРН.
- Не полный пакет документов. Чаще всего встречаются две ситуации – на землю не оформлено право собственности и самовольная постройка дома. В таких ситуациях чаще всего приходится обращаться в суд. Иногда проблемы правового характера могут быть более серьезными, например, на земле нельзя строить жилые дома. Как действовать в таких случаях, подскажет юрист.
Какие документы проверить
Прежде всего, покупателю стоит обратить внимание на то, что одновременно с покупкой дома осуществляется покупка земельного участка. поэтому документ должен быть и на землю. Это свидетельство государственной регистрации права собственности на землю. Кроме того, земельный участок должен быть приватизирован, что подтверждается свидетельством о собственности и постановлением о переходе участка в собственность.
Продавец должен иметь свидетельство государственной регистрации права собственности на строение или другие документы, подтверждающие его права, как владельца. Это очень важно, потому что такие формы владения домом, как право пожизненного наследуемого дарения, дают права обладания, но не распоряжения имуществом. Кроме свидетельства госрегистрации прав собственности, документами настоящего продавца могут быть договор купли-продажи, договор дарения, мены, свидетельство о вступлении в наследство.
Далее смотрим документы, которые касаются законности строения. На дом должно быть разрешение на строительство и акт о введении его в эксплуатацию. Это если дом строился в соответствии со всеми правилами. В случае, когда изначально дом был построен самовольно, обязательным является узаконивание самостроя именно хозяином, потому что покупателю сделать это будет невозможно. Любые сделки с самостроем — купля-продажа, дарение, завещание, взятие под залог самостроя кредита — незаконны. Подтверждает легализацию самостроя сертификат соответствия из ГАСКа.
В продолжении темы дома-самостроя обязательным является изучение паспорта домовладения, в котором будут описаны все сооружения на участке, включая их назначение, план участка, состояние и оценку, экспликацию площади участка.
Необходимые документы для оформления частного дома в собственность
Регистрацией частного дома занимаются сотрудники территориального отделения Росреестра или МФЦ. Им необходимо получить от собственника документы на участок и постройки.
Список может меняться, но основа состоит из следующих документов:
- заявление на оформление прав собственности в отношении объекта недвижимого имущества;
- паспорт для идентификации личности; если от имени собственника действует другой человек – нотариально заверенная доверенность;
- квитанция об оплате госпошлины;
- свидетельство о государственной регистрации, выписка из ЕГРН и другие документы, подтверждающие право владения землей;
- разрешение на возведение объекта недвижимости от соответствующих органов;
- техпаспорт на здание;
- кадастровый паспорт на участок земли;
- подтверждающие документы от органов местного самоуправления на аренду земли;
- документ, подтверждающий факт застройки.
У местных органов власти (отдела архитектуры, отдела строительства или градостроительного комитета) необходимо получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), который содержит заключение о том, что строение разрешено и соответствует требованиям.
Таким образом, для добровольной легализации дома или пристройки административным путем на руках нужно иметь следующие документы:
свидетельство о праве собственности на землю (выписку из ЕГРН);
- паспорт заявителя или доверенность(если вы представляете интересы собственника);
- схему участка;
- ГПЗУ;
- разрешение на строительство;
- технический план.
Право собственности на объект строительства оформляют в Росреестре (можно через МФЦ).
Жмурко С.Е., адвокат: «Важно оформить дом, расположенный на дачном участке до 1 марта 2022, поскольку до этого срока данная процедура будет проходить по упрощенной схеме и не нужно соблюдать правила наличия определенных параметров у постройки и исправлять их при превышении. После наступления указанной даты возникнут трудности с жилыми объектами, которые не вписываются в рамки, прописанные в законе».
Курбанова Д.А., юрист: «При возникновении ситуации, когда дом не попал под нормы, установленные в законодательстве, и признан самостроем, подлежащим обязательному сносу, следует обращаться с иском в суд, апеллируя к халатности муниципалитета, который не выдал разрешение на застройку своевременно и в соответствии с предполагаемыми объемами работ».
Чотчаев М.Х., юрист: «При необходимости оформить недостроенный жилой дом в собственность, следует пройти полную процедуру его регистрации и получить разрешение на строительство в соответствии с техпланом, утвержденным инженерами государственной службы».
Пи оформлении частных домов в текущем году важно уточнить все процедуры и требования нового законодательства, чтобы воспользоваться своим правом на владение в полной мере. После 1 марта 2022 года владельцам объектов, которые не попадают под установленные законодательством параметры и требования к постройкам, нужно будет корректировать свои планы застройки.
Какие бумаги надо для оформления права собственности
В зависимости от того, как происходит оформление дома в собственность, документы могут понадобиться разные. Для оформления соглашения купли-продажи, других договоров, а также наследства необходимы такие документы:
- Паспорта участников сделки (для подтверждения личности, регистрации и наличия юридической возможности осуществлять действия, например, подписывать документы).
- Документ, подтверждающий право владения недвижимостью хозяина, который умер или продает недвижимость.
- Справка из БТИ и техпаспорт на недвижимость. В этих документах устанавливается оценочная стоимость недвижимости, которая влияет на размер налогов при заключении сделки. Технический паспорт — это важнейший документ, в котором утверждается план дома или квартиры.
- При оформлении наследства обязательно предъявляется свидетельство о смерти наследодателя.
Зачем нужно оформление дома в собственность
Понятно, почему владельцы год за годом откладывают регистрацию построенного жилья. Процедура оформления права собственности на дом требует денег (те же услуги кадастровой компании), а на официально зарегистрированную недвижимость начисляется налог на имущество. Но официальный статус дома предполагает не только обязанности, но и права для хозяина. Благодаря своевременному оформлению становятся доступными следующие возможности:
- Государство защищает права собственника, если жилье внесено в реестр. Иногда меняется статус земельного участка (например, рядом появляется природоохранная зона или строится автострада). Регистрация в таких условиях станет невозможной, и дом пойдет под снос, тогда как официально зарегистрированная недвижимость на соседних наделах останется нетронутой (под охраной закона).
- Становятся возможными юридические сделки. Объект недвижимости без документов невозможно продать, передать по наследству, сдать в аренду или подарить. Вы не сможете сделать такой дом залоговым имуществом под кредит.
Как в текущем году оформить уже построенный дом?
Если строение было заброшено, наследник ничего о нем не знал, а умерший родственник не успел его оформить при жизни, то допускается оформление определенным методом.
Сначала необходимо посетить местную администрацию и в отделе по картографии составить заявление о желании поставить жилье на учет.
Строение, не имеющее владельца, передается в собственность заявителю, желающего его оформить, через суд.
Суд признает дом бесхозным, если предыдущего владельца не будет обнаружено на протяжении года. В период этого времени суд выясняет:
- оформлен ли дом;
- наличие или отсутствие отказа от строения;
- принадлежность земли тому или иному владельцу.
После того как все необходимые документы собраны, можно смело отправляться в территориальное отделение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Россреестр) по месту нахождения дома и участка. Адрес можно узнать в местных органах власти или с помощью справочной службы. Помните, что все документы, кроме заявления, которое предоставляется в единственном экземпляре, должны предоставляться в двух экземплярах (подледник и копия).
Также в настоящее время существует возможность подачи заявления о государственной регистрации загородного дома по почте. В этом случае, однако, придется выполнить некоторые специальные условия.
Во-первых, потребуется нотариально заверить подлинность подписи заявителя на бланке заявления.
Во-вторых, необходимо помнить, что документы на земельный участок и объект недвижимости, должны направляться только в тот территориальный орган Россреестра, который работает в пределах регистрационного округа по месту расположения земельного участка.
В-третьих, письмо с документами отправляется только на специальный почтовый адрес для подачи документов, который можно узнать в территориальном подразделении Россреестра. В противном случае документы не будут рассмотрены.
Стоит также отметить, что по общему правилу для прохождения государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества разрешение на строительство и акт о вводе здания в эксплуатацию не требуются. Разрешение необходимо только в случае, когда строительство загородного дома началось после вступления в силу действующего Градостроительного кодекса (30 декабря 2004 года).
Россреестр после подачи заявления и предоставления всех документов осуществляет регистрацию и выдает соответствующее свидетельство о госрегистрации права собственности на объект недвижимости в течение месяца.