Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Виды договоров на приобретение квартир на стадии строительства». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор паенакопления это когда Кооператив, объединяя денежные паи членов Кооператива, принимает участие в финансировании работ, связанных со строительством жилого дома. Кооперативу предоставляется право на финансирование и последующее оформление в собственность жилое помещение, удовлетворяющее характеристикам, указанным Участником в заявлении о приеме в члены Кооператива.
Статистическая отчетность ЖСК
В список вошло большое количество форм, причем он не остается постоянным, поэтому рекомендуется регулярно проверять перечень статотчетов на сайте Госкомстата. Вот некоторые из них:
- О предоставлении соцльгот жильцам — форма 26-ЖКХ, квартальная;
- Форма N 22-ЖКХ (жилище), квартальная;
- Форма N 22-ЖКХ (ресурсы), квартальная;
- О численности сотрудников и размере их заработной платы — форма П-4, квартальная (при среднесписочной численности до 15 человек);
- О приборах учета — форма 1-ПУ (ЖКХ), полугодовая;
- форма 1-КР, годовая — о капремонте;
- форма 11 (краткая), годовая — о движении основных фондов.
Процедура покупки жилья в ЖСК
Для того, чтобы стать собственников квартиры в ЖСК, следует пройти определенную процедуру. Ее особенности заключаются в следующем:
- подать документы на вступление в ЖСК и получить положительный результат;
- получить письменное разрешение на выбор квартиры;
- внести паевой взнос в ЖСК полностью или частично;
- зарегистрироваться в квартире, предварительно получив соответствующее разрешение от ЖСК;
- выплатить полною стоимость пая, если при вступлении в ЖСК была уплачена только его половина;
- получить документы в ЖСК на передачу квартиры в собственность;
- сдать документы в территориальное подразделение Росреестра для постановки жилья в государственный реестр;
- получить выписку из ЕГРН, подтверждающую право на собственность, в виде квартиры ЖСК.
Закон ограничил права ЖСК, но главная поправка, которая защитила бы дольщиков, так и не принята.
Большинство застройщиков заключают договоры долевого участия.
Но в таких договорах нужно укзывать точные сроки, установлена повышенная ответственность. И недобросовестные застройщики создают фиктивные ЖСК, председателем как правило становится кто-то из сотрудников застройщика или афилированных лиц. Имущества у ЖСК нет, денег тоже нет.
Далее ЖСК заключает договор инвестирования с застройщиком и затем договоры паенакопления или иные подобные с пайщиками.
Очень удобная для застройщика схема. Пайщик платит в ЖСК, обязанность по предоставлению квартиры возникает у ЖСК, далее все деньги перечисляются ЖСК застройщику.
В результате мы получаем ЖСК без денег и имущества, при этом на него не распространяется ни действие ФЗ 214, ни законодательтсво о защите прав потребителей. И застройщик может делать что хочет.
Закон 214-ФЗ прямо указывает на это.
Причем не имеет значения, написано в заглавии документа «договор участия в долевом строительстве» или нет.Закон 214-ФЗ об участии в предписывает, что ДДУ должен содержать все возможные характеристики объекта. В нем должны быть прописаны строительный адрес земельного участка, предполагаемый номер квартиры, этаж, на котором она находится.
Кроме того, обязательным является пункт о финансовых гарантиях, которые предоставляет застройщик своим заказчикам.В документе также должен быть прописан гарантийный срок на недвижимость и ее инженерное обслуживание. Как правило, гарантия на жилое помещение продолжается в течение 5 лет, на ее оснащение – 3 года. Сократить период ответственности за переданный объект законным путем застройщик не может.Договор долевого участия должен содержать в себе точное техническое описание будущего жилья.
В нем должна быть указана площадь квартиры, размер балкона, лоджии или террасы с учетом понижающего коэффициента.
Нюансы налогообложения
Первичный покупатель квартиры получает от продажи своего пая и своих прав определённый доход.
Поэтому он должен заплатить государству налог с этого дохода – 13% от полученной суммы.
Покупатель же пая имеет право на имущественный вычет, согласно ст. 220 НК РФ.
Кроме того, если он привлёк к покупке данного пая заёмные средства банка, и оформил ипотечный кредит, то он может получить вычет со всех уплаченных по кредиту процентов. Об этом также сказано в ст. 220 НК РФ.
Продавец пая должен самостоятельно заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ, и сдать её в налоговую инспекцию по месту своей постоянной регистрации.
Сделать это нужно до 30 апреля следующего года после того, в котором был получен доход.
Документы на получение имущественного вычета также оформляются самостоятельно, и подаются в налоговую инспекцию до 30. 04 следующего года.
Правом на вычет обладают только те граждане, которые официально трудоустроены и уплачивают в бюджет подоходный налог.
Что такое договор паенакопления?
При договоре долевого участия застройщик привлекает дольщиков заключая с ними договор, в котором четко прописывается срок передачи жилья порядок, сроки оплаты и общая стоимость квартиры, причем последняя должна складываться из тоже обязательно прописанной в документе цены за квадратный метр жилья, умноженной на площадь квартиры. Особое внимание стоит обратить на четкое описание физических параметров квартиры — место ее расположения: метраж, количество комнат, этаж, адрес.Также включается и гарантийный срок эксплуатации жилья.Договор долевого участия регистрируется в Росреестре.
Заключение договора долевого участия в строительстве имеет много положительных сторон:
цена на начальном этапе строительства намного ниже, чем на вторичном рынке;
оплату доли можно производить в рассрочку;
возможность выбрать любой вариант планировки и параметров помещения.
При договоре паенакопления образовывается ЖСК. В соответствии с вышеназванным договором Кооператив, объединяя денежные паи членов Кооператива, принимает участие в финансировании работ, связанных со строительством жилого дома.
Кооперативу предоставляется право на финансирование и последующее оформление в собственность жилое помещение, удовлетворяющее характеристикам, указанным Участником в заявлении о приеме в члены Кооператива.
Жилищно-строительный кооператив, или ЖСК — это жилищно-строительный кооператив, создаваемый учредителями кооператива и пополняемый за счет новых, вступающих в кооператив пайщиков.
Продажа квартир через ЖСК удобна застройщикам, так как в меньшей степени защищает покупателя, чем ФЗ-214, в котором предусмотрены жесткие гарантии прав дольщика. Права пайщика определяются уставом кооператива, который застройщик готовит еще до вступления в него реальных членов. Соответственно, этот документ в большей мере отвечает интересам строительной компании.
Нельзя однозначно сказать, какая форма лучше. По сути, риски есть и там, и там. В случае с ДДУ покупатель может, например, взыскать с застройщика неустойку за нарушение сроков сдачи. Но такой ли это существенный параметр? Главное для покупателя – получить построенную квартиру, а тут как раз эффективнее схема ЖСК.
При негативном сценарии, если застройщик объявил себя банкротом, члены ЖСК могут взять дело в свои руки, принять решение об увеличении паев и достроить дом.
Если дом строится по любой иной схеме, в случае банкротства застройщика дольщикам, решившим принять ответственность на себя, придется сначала пройти процесс юридического оформления ЖСК строящегося дома и получения прав застройщика, на что уйдет не менее года.
Зато у членов кооператива могут возникнуть проблемы с получением квартиры в срок. Зачастую в договорах предусматривается, что правление кооператива имеет возможность переносить срок окончания строительства. Причем – сколько угодно раз, и это не будет основанием для предъявления претензии в суде.
Договор паенакопления не регистрируется, в отличие от ДДУ, в управлении Росреестра. Значит, есть риск двойных продаж, исключенный при заключении сделки по ФЗ-214.
Нюансы налогообложения
Первичный покупатель квартиры получает от продажи своего пая и своих прав определённый доход.
Поэтому он должен заплатить государству налог с этого дохода – 13% от полученной суммы.
Покупатель же пая имеет право на имущественный вычет, согласно ст. 220 НК РФ.
Кроме того, если он привлёк к покупке данного пая заёмные средства банка, и оформил ипотечный кредит, то он может получить вычет со всех уплаченных по кредиту процентов. Об этом также сказано в ст. 220 НК РФ.
Продавец пая должен самостоятельно заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ, и сдать её в налоговую инспекцию по месту своей постоянной регистрации.
Сделать это нужно до 30 апреля следующего года после того, в котором был получен доход.
Документы на получение имущественного вычета также оформляются самостоятельно, и подаются в налоговую инспекцию до 30. 04 следующего года.
Правом на вычет обладают только те граждане, которые официально трудоустроены и уплачивают в бюджет подоходный налог.
Что такое переуступка пая?
Для организации кооператива инвестор имеет право привлечь средства в виде взносов, поступающих от будущих собственников.
После последней выплаты имущество переходит во владение пайщика. Это так называемый классический вариант.
Однако очень часто имели место ситуации, когда человек не имеет возможности стать правообладателем. В этом случае уже внесённые средства для него могут быть утеряны навсегда.
Чтобы не столкнуться с такой проблемой, участники объединения вправе продать собственную долю. Эта процедура называется переуступкой по ЖСК. Фактически, переуступка представляет собой заключение контракта, аналогичного сделке купли-продажи. Главным пунктом в этом документе является наличие свободного недвижимого имущества в доме и то, что взносы уплачены полностью.
Потенциальный покупатель имеет право знать обо всех рисках, которые возможны при покупке у лица, входящего в объединение. Таковы особенности и принципы существования подобных организаций.
ВАЖНО: Чтобы стать собственником, необходимо сначала вступить в организацию. Процедура переуступки не является одновременно процедурой вступления в кооператив. Согласно правилам вступление в сообщество становится возможным только после положительного решения общего собрания. Если решение собрание будет отрицательным, тот, кто приобрел права в результате переуступки, рискует остаться без жилья вообще.
Чтобы избежать этого, необходимо, чтобы в договоренность был включен пункт о вероятном возврате средств, если собрание откажет в членстве приобретателю права на владение имуществом. Одновременно с этим, в документе необходимо учесть момент, связанный с выходом продавца из жилищно-строительного кооператива. В него должен включаться пункт о вступлении покупателя в сообщество.
Заявление должно быть подано председателю. Когда роль председателя правления играет застройщик, проблем с процедурой переуступки, как правило, не возникает.
После того как договоренность была заключена, право собственности на паевую долю необходимо оформить официально. Для этого в Росреестр направляется пакет следующих документов:
- паспорт нового владельца;
- копия квартирного ордера;
- кадастровый паспорт;
- справка о выплате пая ЖСК;
- квитанция об оплате необходимой пошлины.
Процесс регистрации обычно занимает от 18 до 120 дней. Однако, этого ждать не обязательно. В жилье можно заселиться сразу же после передачи ключей.
Нельзя упустить такой важный момент, как стоимость подготовки бумаг. Расценки на переуступку регулируются Уставом организации или устанавливается на общем собрании. В большинстве случаев сумма варьируется между 30 и 100 тыс. рублей. Деньги могут вносить как и приобретатели, так и граждане, желающие выйти из ЖСК.
Новый правообладатель может получить несколько разновидностей дополнительных расходов:
- взнос за вступление;
- целевые взносы по паевому контракту;
- оплата различных услуг, и другие.
Будущим пайщикам мы рекомендуем документировать буквально каждый шаг: начиная от подачи заявления о вступлении в кооператив и заканчивая выплатой последнего взноса. Подали заявление на вступление? Требуйте расписку, что оно принято и должным образом обработано. Членство в ЖСК утверждено на общем собрании? Требуйте заверенную выписку из решения собрания. То же касается каждой выплаты.
Главный риск приобретения жилья по договору ЖСК — низкая защищенность интересов пайщика. Законодательная база такова, что возможность отстоять справедливость и вернуть свои деньги в случае обмана фактически зависит от юридической подкованности члена кооператива.
Поэтому горячо рекомендуется заключать и расторгать договоры ЖСК только под присмотром опытных юристов.
В ЖСК выплачиваются несколько видов взносов:
- Паевой взнос – сколько стоит жильё. В зависимости от того, что прописано в Уставе, может вноситься сразу или в рассрочку. Но пока паевой взнос не выплачен полностью, помещение является собственностью ЖСК.
- Вступительный взнос – одноразовый, выплачивается на момент вступления в ЖСК.
- Членский взнос – платится каждый месяц на текущие расходы. Не путать с целевым взносом.
- Дополнительный взнос (целевой) – вносится пайщиками на возмещение определённых расходов. Например, он может быть связан с присоединением жилого комплекса к городским сетям (приблизительно 1400 руб. с одного кв.м. общей площади).
Вступление в кооператив при его учреждении
Чтобы понять, как происходит вступление в кооператив при его учреждении, следует полностью рассмотреть вопрос его создания. Первым шагом является проведение собрания учредителей. В нем участвуют лица, которые имеют желание создать кооператив. Помимо других решений, на собрании принимается решение о создании жилищно-строительного кооператива.
Из числа учредителей выбирается оргкомитет, который приобретает права и обязанности представлять организацию до ее официальной регистрации как юрлица. Организационный комитет должен разработать проект статута и провести общее собрание учредителей для того, чтобы его утвердить.
Еще один этап – решение вопросов с земельным участком. А именно: приобретение его в аренду или на правах собственности. После утверждения статута, который принимается на собрании учредителей, в орган госрегистрации юрлиц подается перечень документов, в том числе протокол собрания, для регистрации кооператива. После проведения госрегистрации жилищно-строительный кооператив становится юрлицом, а его учредители – членами кооператива и получают все права и обязанности с этим связанные.
Что же касается вопроса выхода из кооператива, он может осуществляться по причине смерти особы, выхода по собственному желанию на основании заявления, передачи пая, если лицо не полностью внесло необходимую сумму и т.д. Выход человека, выплатившего полную сумму взносов, из кооператива также возможен, если им были допущены серьезные нарушения. Подобное решение о выходе принимается общим собранием.
Благодарность от Грешиной П.В. Прошу выразить огромную благодарность сотрудникам Вашей компании, — Сергею Вячеславовичу Мавричеву и Константину Васильевичу Соловьеву за огромную поддержку, за грамотное разъяснение и хорошее отношение к людям. Желаю Вам успехов и расцветания.
Грешина П.В. 23.03.2018г.
Отзыв Гончаровой Я, Гончарова Венера Константиновна, выражаю благодарность Ермакову Андрею Валерьевичу, Матвеевой Яне Максимовне, Кутузовой Дарье Васильевне и всему коллективу. Хочу отметить, что работа выполнена в оговоренные сроки и с хорошим качеством. Проявили профессиональный подход и отличную организацию работ. Выражаю благодарность всему коллективу за высококачественную работу и желаю дальнейшего развития вашей компании.
С уважением, Гончарова Венера Константиновна.
Благодарность от Гурьяновой Т.А. Выражаю искреннюю благодарность Василию Анатольевичу за профессионализм и высококвалифицированную помощь в решении вопроса о защите моих прав как потребителя. В результате мной была получена достойная компенсация от .
Огромное спасибо. 09.07.2019 г.
Благодарность от гр. Колесникова А. Н. Позвольте выразить глубокую благодарность Юридическому агентству СПб, расположенному по адресу Спасский переулок, 12. За профессиональную и доброжелательную помощь в решении моего вопроса! Желаю и дальше работать, принося пользу всем жителям СПб. И не только.
Колесников Александр Николаевич.
Должность: начальник сектора внедрения Метрополитена
P.S.: До вашей фирмы я обращался в 5 фирм по данному вопросу и получил невразумительные ответы.
Благодарность от Волковой Н.Е. Выражаю благодарность Василию Анатольевичу за профессиональную и грамотную помощь в решении вопроса о защите моих прав потребителя. В результате мной была получена достойная компенсация от . Спасибо!
Волкова Н.Е. 30.11.2018г.
Благодарность Суховарову Я, Корчагин Дмитрий Владимирович, выражаю благодарность и признательность юристу Суховарову Юрию Владимировичу за качественную и квалифицированную консультацию. Спасибо.
Благодарность от Балицкой А.С. Выражаю огромную благодарность Павлюченко Александру Викторовичу за оперативность и профессионализм в решении спорных вопросов. Досудебное урегулирование исполнено в максимально короткий срок.
Договор переуступки пая в ЖСК
Если одно лицо уступает, на определённых условиях, свои права на объект недвижимости, другому лицу, то эта сделка должна сопровождаться оформлением и подписанием договора цессии.
Договор должен быть составлен в письменной форме, и подписан обеими сторонами, и зарегистрирован в Росреестре.
Но, так как уступается именно пай, то право собственности на квартиру будет оформлено только после того, как пай будет полностью выплачен. Как правило, это происходит, когда дом сдаётся в эксплуатацию.
Размер пая и ежемесячных платежей на его оплату, как правило, так и рассчитывается, чтобы успеть к срокам окончания строительства новостройки и сдачи данного дома в использование.
Пай — это взнос на оплату квартиры, которая строится жилищным кооперативом. Поэтому не стоит забывать и о нюансах членства в этом кооперативе.
Продавец права пая, то есть первоначальный покупатель квартиры, уже вступил в члены ЖСК. Теперь и новый покупатель, прежде чем приобрести право на пай, должен стать членом данного кооператива.
Для этого ему нужно:
- Уплатить вступительный взнос.
- Дождаться положительного решения членов кооператива о зачислении его в их ряды.
Так как речь идёт о кооперативе, то стоит учесть один нюанс:
| Если первичный продавец не может больше выплачивать свой пай, он может выйти из кооператива | при этом вся уплаченная сумма будет ему возвращена обратно |
| Новый покупатель может стать членом этого же кооператива | оплатив вступительный взнос и первоначальный платёж за пай. Тогда речи об уступке права на этот пай не идёт |
На что имеет право член ЖСК?
Гражданин или юридическое лицо, принятые в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов кооператива, имеют установленные ЖК РФ права:
- участвовать в управлении ЖСК через общее собрание ( );
- право на пай в кооперативе ( );
- право на предоставление жилого помещения в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса ( );
- право разрешить проживание временных жильцов в жилом помещении, находящемся в их пользовании ( );
- право на раздел квартиры с другими лицами, имеющими право на пай, если имеется возможность выдела изолированных помещений ( );
- право на сдачу жилого помещения внаем (ст. 128 ЖК РФ);
- право на обеспечение членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со сносом дома ( ).
Как только хотя бы один член ЖСК полностью выплатит паевой взнос, отношения собственности в этом многоквартирном доме начинают регулироваться ГК РФ и главой («Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников»).
1.1. По настоящему договору Владелец передает (уступает) Приобретателю принадлежащий ему пай (паенакопление) в паевом фонде гаражно-строительного кооператива [наименование] в размере, соответствующем праву на получение в собственность имущественного комплекса в виде гаражного бокса N [значение], общей площадью [значение] кв.
1.2. Владелец гарантирует, что им был надлежащим образом и в соответствии с требованиями Устава гаражно-строительного кооператива [наименование] (далее по тексту — Кооператив) извещен Кооператив о намерении передать (уступить) принадлежащий ему пай (паенакопление).
Кооператив дал согласие на передачу (уступку) пая (паенакопления) третьему лицу, которое не является членом данного Кооператива.
1.3. Приобретатель пая (паенакопления) осуществляет права и исполняет обязанности члена Кооператива с момента уведомления Кооператива об указанной передаче (уступке) пая (паенакопления) и внесения вступительного взноса Приобретателем.
1.4. К Приобретателю переходят все права и обязанности члена Кооператива, в том числе возникшие до уступки данного пая (паенакопления).
Порядок оформления соглашения
Соглашение об уступке пая на недвижимость другому лицу оформляется в письменном виде, и подписывается обеими сторонами сделки.
Порядок оформления договора цессии будет зависеть от того, полностью ли оплачен пай.
Если пай выплачен полностью, то спрашивать разрешения у строительной компании не нужно, так как квартира уже является собственностью покупателя.
В этом случае, можно оформить любую другую законную сделку по отчуждению права владения — куплю-продажу, дарение или другое. Здесь имеет место только передача права, обязанности не передаются.
Если же пай выплачен не полностью, то новый покупатель принимает на себя не только право требовать сдачи квартиры в срок, но и обязательства по выплате пая за данную квартиру. В этом случае, имеет место передача и прав, и обязанностей.
Когда уступаются долговые обязательства, необходимо получить письменное согласие застройщика на смену должника.
А если пай выплачивается с помощью привлечённых кредитных средств, то и согласие банка, выдавшего кредит.
Строительную компанию, в любом случае, нужно уведомить об уступке права. Сделать это нужно в письменной форме. Именно первичный покупатель должен об этом позаботиться.
Кроме того, он должен быть уверен, что застройщик получил уведомление. Поэтому рекомендуется направлять его по почте с уведомлением о получении.
Уведомление с подписью принявшего сотрудника строительной компании нужно сохранить, как доказательство на тот случай, если застройщик объявит, что его не уведомили должным образом об уступке права.
Согласие застройщика на уступку права должно быть оформлено в письменной форме, и заверено подписью руководителя компании, а также печатью.
Алгоритм оформления соглашения об уступке пая следующий:
| Обе стороны готовят необходимые документы | и продавец передаёт все документ покупателю. Об этом составляется акт, который подписывается и продавцом, и покупателем |
| Составляется предварительный договор переуступки | по такому соглашению не нужно ничего оплачивать, этот договор нужно только обсуждать, и вносить необходимые коррективы в него. Если стороны всё устраивает, то на основании предварительного договора составляется основной договор, который и подписывается сторонами, а затем регистрация договора в Росреестре |