Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обратный выкуп в новостройках: способ заработать или сохранить деньги». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В идеале механизм обратного выкупа выгоден всем: и девелоперу, и покупателю. Для строительной компании, которая твёрдо стоит на ногах, buy-back – беспроигрышный маркетинговый ход. Застройщик получает дополнительные инвестиции от самых осторожных клиентов, параллельно улучшая свой имидж в глазах экспертов и потенциальных покупателей. При этом объективные риски финансовых потерь минимальны: рынок недвижимости – одна из самых консервативных и безопасных сфер, которая в минимальной степени зависит от финансовых колебаний. Квадратные метры могут резко обесцениться лишь в ситуации глобальной экономической катастрофы.
Впрочем, за время существования на рынке у этой услуги появились как активные сторонники, так и противники. По словам генерального директора бюро элитной недвижимости Must Have Елизаветы Некрасовой на ее введение из всех столичных и подмосковных застройщиков пока еще решаются единицы. Выгодной для застройщика услуга может быть только на активно развивающемся, растущем рынке, где цены увеличиваются на 15% в год и более. Сумма, за которую застройщик будет выкупать квартиру, в том числе и проценты, прописываются в договоре купли-продажи заранее. Застройщик с радостью выкупит квартиру на прописанные в договоре 10% или 15% дороже, если за прошедшее время квартира подорожала на 25%.
В «Метриум Групп» предупреждают, что услуга обратного выкупа является платной: «Например, для проектов компании «Инград» стоимость участия в sale-pay-back составляет в среднем 2000-5000 рублей за квадратный метр. Так, за однокомнатную квартиру площадью 40 кв. м переплата составит от 80 тыс. рублей до 200 тыс. рублей. То есть потенциальный инвестор изначально заплатит за квартиру больше, чем обычный покупатель. Однако и договоры у клиентов будут отличаться. В ДДУ добавлен пункт о том, что в момент завершения строительства дома покупатель может в одностороннем порядке отказаться от договора и забрать свои деньги обратно с гарантированным процентом дохода».
По словам Марии Литинецкой, даже если клиент решил не пользоваться услугой обратного выкупа, получить обратно переплаченную сумму уже не удастся. Как результат, итоговая стоимость, например, квартиры площадью 40 кв. м может вырасти на 200 тыс. рублей, площадью 80 кв. м – уже на 400 тыс. рублей. Поэтому заключать договор с услугой обратного выкупа «на всякий случай» нет никакого смысла. Покупатель должен быть заранее уверенным в том, что воспользуется sale-pay-back. Если же данное решение под вопросом, то проще приобрести жилье на стандартных условиях, что сэкономит несколько сотен тысяч рублей.
Впрочем, ряд других экспертов утверждают, иное. По словам управляющего партнера «ВекторСтройФинанс» Андрея Колочинского, покупатель, как правило, за участие в акции ничего не доплачивает.
«Возможность воспользоваться услугой обратного выкупа не предполагает дополнительные расходы», — утверждает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.
Очевидно, что платность или бесплатность программы зависит от конкретного застройщика. Впрочем, это не единственная загвоздка для клиента.
По словам Натальи Шаталиной, в некоторых случаях застройщик ограничивает выбор квартир для участия в услуге. К примеру, действие программы в апарт-отеле «YE’S» распространялось на двадцать апартаментов типа Standart.
Назвать услугу популярной на сегодняшний день сложно, — констатирует Андрей Колочинский. — Хотя обратный выкуп и пользуется у покупателей некоторым спросом, но наличие данной программы все же не является решающим фактором при выборе новостройки. В первую очередь клиенты обращают внимание на характеристики объекта недвижимости, локацию и, конечно, стоимость».
Очевидным недостатком услуги является необходимости довериться застройщику. Ведь нет гарантии, что проект будет сдан и не превратится в долгострой. Поэтому клиент должен внимательно изучить условия договора относительно сроков возврата, а также убедиться в документальном закреплении гарантированного дохода.
При этом необходимо помнить, что с юридической точки зрения нет никаких механизмов, обязующих застройщика выкупить квартиру и вернуть дольщику уплаченные средства и проценты. В целом механизм обратного выкупа в нашей стране не отработан и существующим законодательством четко не регулируется, – предупреждает Андрей Колочинский.
Плюсы обратного выкупа квартир – кто выиграет от схемы buy-back
Частные инвесторы также выигрывают благодаря обратному выкупу. Эта схема помогает решиться вложить капитал в первичный рынок и увеличивает шансы на верный пассивный заработок по истечении определённого срока. В самом худшем случае покупатель воспользуется buy-back и останется «при своих», при этом не потеряв ничего на инфляции. Но, как правило, обратный выкуп остаётся опцией, которая существует лишь на бумаге. Владельцу недвижимости гораздо выгоднее перепродать квартиру третьему лицу, тем более, что это можно сделать на любой стадии строительства.
Обратный выкуп на руку не только конкретным инвесторам и девелоперам. Это позитивный механизм, который свидетельствует о стабильном развитии рынка недвижимости в целом. По оценкам специалистов, buy-back – сигнал всем крупным застройщикам развивать привлекательные схемы инвестиционного приобретения квадратных метров. Кроме того, этот маркетинговый ход зарабатывает первичному жилью дополнительный кредит доверия, который выгоден всем игрокам рынка.
Большинство экспертов с энтузиазмом отреагировали на инициативу «Дон-Строя». Эксперимент застройщика позитивно оценили генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова, генеральный директор «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева и многие другие специалисты. Они прогнозируют дополнительное оживление рынка благодаря схеме buy-back – всплеск интереса потенциальных клиентов к новому заманчивому предложению.
Велика вероятность, что обратный выкуп привлечёт внимание частных инвесторов и к другим квартирам застройщика, на которые не распространяется акция. В этом случае сработает эффект переноса: люди охотнее доверят свои деньги компании, которая настолько уверена в своей финансовой устойчивости, что может позволить себе давать подобные гарантии.
Что такое обратный выкуп?
Основная идея такой программы заключается в том, что при приобретении квартиры у застройщика покупатель может при желании вернуть её продавцу, то есть девелопер обратно выкупает недвижимость. Отсюда следует закономерный вопрос: зачем застройщику предлагать такую услугу? Хотя это не очевидно, но такая услуга для него выгодна, так как позволяет привлечь деньги дольщиков в строительство. Даже если застройщик заплатит владельцу недвижимости проценты, данная сумма все равно окажется ниже той, которую собственнику придется платить банковской организации в случае привлечения кредитных средств на осуществление строительства.
Появление данной программы в списках услуг девелоперов во многом обусловлено обвалом российского рубля 2014 года и ростом ключевой ставки. Для некоторых покупателей обратный выкуп жилья тоже оказался очень кстати: ипотека, которое и до 2014 года далеко не каждый мог себе позволить, стала еще более недоступной услугой. Наблюдалось снижение популярности и банковских продуктов в виде депозитов. Вследствие этого у многих россиян на руках оказались свободные денежные средства, которые нужно было как-то применить. Вложения в недвижимость считается самым надежным вариантом, но для этого собственникам необходимо с особой осторожностью подходит к выбору проектов. В противном случае можно легко оказаться в ситуации, когда приобретенная квартира станет неликвидной и ее сложно будет продать без потерь вложенных финансов. Именно в таких случаях и может выручить гарантированный обратный выкуп жилья.
Даже если цены на недвижимое имущество снизятся, при заключении договора об обратном выкупе покупатель может рассчитывать как минимум на возврат суммы, которая была уплачена за квартиру, а если в договоре предусматривается рост цен на квартиру, тогда собственнику дополнительно полагаются еще и проценты.
Основная идея предложения в том, что покупатель, приобретая квартиру у застройщика, может при желании ее вернуть продавцу, то есть девелопер готов выкупить недвижимость обратно. Возникает вопрос: зачем это нужно застройщику? Как ни странно, но эта программа для него выгодна, поскольку он, таким образом, привлекает денежные средства дольщиков в строительство. Даже если при обратном выкупе он заплатит собственнику недвижимости проценты, эта сумма все равно будет ниже, чем те проценты, которые он вынужден платить банку, если привлечет кредитные средства на строительство. Кроме того, получить кредит в банке гораздо сложнее, чем средства дольщиков.
Не могу вовремя платить по ипотеке – что делать?
3 способа продать квартиру в ипотеке
Программа появилась неслучайно, это был своего рода ответ на злобу дня, а подстегнули к этому девелоперов следующие обстоятельства: резкий обвал курса рубля в конце 2014 года и повышение ключевой ставки. Для некоторых покупателей жилья обратный выкуп тоже оказался палочкой-выручалочкой: ипотечное кредитование, которое и раньше далеко не все могли себе позволить, стало еще более недоступным, популярность банковских продуктов в виде депозитов тоже упала. В результате у многих граждан на руках оказались свободные деньги, которые надо было во что-то вкладывать. Вложения в недвижимость считаются самыми надежными, но для этого будущему собственнику следует тщательно выбирать проекты. Иначе можно легко оказаться в ситуации, когда купленная квартира окажется неликвидной и ее сложно будет продать, не потеряв при этом вложенных средств. Идея девелоперов о гарантированном обратном выкупе жилья страхует от подобных неприятностей. Даже если цены на недвижимость упадут, покупателю при заключении договора об обратном выкупе по крайней мере вернется сумма, уплаченная за квартиру, а если в договоре был предусмотрен рост цен на недвижимость, то собственник может получить еще и проценты.
В противном случае такая сделка считается обычной, как и покупка квартиры в недостроенной новостройке. Договор sale-pay-back представляет собой совокупность двух юридических документов: получение займа строительной компанией от покупателя-инвестора и продажа инвестором через оговоренный срок собственности в пользование получателя инвестиций.
Если обратного выкупа не предполагается, то такую сделку нельзя назвать sale-pay-back и она фактически является покупкой недвижимости у застройщика. Договор обратного выкупа недвижимости заключается в нескольких образцах: один для инвестора, один для получателя займа. Образец договора должен соответствовать определенными требованиями: Достоверная и полная информация об объекте недвижимости.
Наличие полного перечня документов на правообладание собственностью.
Ваш надежный помощник в жилищных вопросах Впервые на территории РФ сделка обратного выкупа произошла в 2008 году.
Во время очередного финансового кризиса, несколько крупных компаний пожелали выкупить собственные акции. Среди таких , «Sollers», «Норильский никель». Данная программа выгодна строительной компании (эмитенту) по следующим причинам: Преобразовать структуру денежного финансирования (в период строительства затраты покрываются за счет вложений инвесторов, завершив постройку производиться выкуп доли вкладчика и собственность продается выгоднее и сразу);
Избавление от убыточной ликвидности (убыточную застройку оканчивают на деньги инвесторов, а готовое жилье всегда пользуется спросом; при постепенной реализации квартир новостройки вкладчикам выплачиваются обещанные дивиденды); Улучшение имиджа компании (богатая компания может поступиться незначительным убытком в силу поднятия рейтинга).
В противном случае такая сделка считается обычной, как и покупка квартиры в недостроенной новостройке.
Договор обратного выкупа недвижимости заключается в нескольких образцах: один для инвестора, один для получателя займа. Образец договора должен соответствовать определенными требованиями: В заключаемом договоре обязательно должна содержаться следующая информация: Нотариально удостоверенные копии регистрационных документов участников сделки (копия паспорта физ. лица, копия выписки из регистрации для юр.
Что представляет собой обратный выкуп недвижимости?
Суть этого метода заключения соглашения между девелопером и частным инвестором состоит во взаимной выгоде. Застройщик заключает договор с физическим (юридическим) лицом, желающим либо купить квартиру, либо вложить «свободные» финансы в строительство на этапе «котлована», а в последующем времени девелопер обязуется выкупить построенные квадраты недвижимости с уплатой инвестору не только суммы вложенных средств, но и выплаты оговоренных в договоре обещанных процентов с вложенных инвестиций.
Такая система реализации недвижимости не обязывает покупателя (инвестора) отдавать строящиеся квадраты. После того как будет построен жилой комплекс, инвестор оставляет за собой право не продавать квартиру, а стать полноправным ее хозяином.
Такое капиталовложение выгодно для обеих сторон тем, что инвестор, оформив договор купли-продажи по методу «Sale-pay-back» (обратный выкуп) застрахован, от рисков потери своих финансовых вложений, так как застройщик обязуется выкупить недвижимость сразу после в ведения жилищного комплекса в эксплуатацию.
Как происходит процедура?
Процедура выкупа происходит быстро и довольно просто, но к ней желательно хорошо подготовиться.
- Все начинается с выбора компании. Нужно ориентироваться на агентства с хорошей репутацией, опытом (желательно не менее 10 лет) и большими активами. В таком случае сделка пройдет гладко и главное – по хорошей цене. У надежной фирмы будет много представительств и хорошие отзывы в интернете.
- Далее следует заняться оценкой недвижимости. Этот этап является обязательным. Выполнять его будет сотрудник агентства, который в оговоренное время приедет на объект и проведет профессиональную экспертизу. Процедура в большинстве случаев проводится засчет самого агентства. Если нет уверенности в решении, можно пригласить независимого оценщика со стороны, но уже за свой счет.
- После получения примерной оценки, нужно утвердить окончательную сумму сделки. Необходимо достичь согласия, а если же предлагаемая компанией цена кажется слишком низкой, можно всегда отказаться от услуг данной компании и подыскать более выгодное предложение.
- Теперь нужно подготовить все документы для сделки. В зависимости от типа недвижимости набор может быть разным. Придется собрать все технические документы, а также те которые определяют право собственности на объект. Риэлторы помогут как со списком документов, так и с оформлением недостающих бумаг.
- Далее предстоит наиболее ответственный шаг – заключение договора купли-продажи. Здесь нужно не спешить ставить подпись, а тщательно ознакомиться со всем содержимым документа. Особенно уделить внимание мелкому шрифту.
- Теперь предстоит наиболее приятный этап – получение средств за выкупленную недвижимость. Компания произведет полную или предварительную оплату. Деньги либо зачисляются на банковский счет продавца в течение нескольких дней, либо предварительно кладутся на депозитную ячейку. А сразу после заключения договора продавцу предоставляют к ней доступ.
- Последний этап – передача прав собственности к агентству. Договор будет зафиксирован в Росреестре, после чего собственность полностью перейдет к компании-покупателю. На все это уходит около 10-14 дней, если у чиновников не возникнет вопросов по документам или сделке.
В США каждый десятый дом продается «в один клик». Покупателями вторичного жилья часто становятся ibuyers-сервисы, такие как Opendoor и Offerpad, массово скупающие недвижимость с целью дальнейшей перепродажи. Продажа жилья через ibuyers — один из самых быстрых и выгодных способов получения денег с минимальными рисками. Поэтому услуги таких высокотехнологичных сервисов, как Opendoor, пользуются все большей популярностью среди американцев.
Технология срочного выкупа домов в Opendoor довольно проста и безопасна — продавцу достаточно заполнить заявку на сайте, получить оценку и в случае согласия на продажу по установленной цене (в среднем дисконт составляет 6–12% от рыночной цены дома) подписать договор на переход права собственности. Как правило, весь процесс занимает несколько дней, а средняя стоимость сделки не превышает $250 тыс.
Кто пользуется срочным выкупом жилья
Обычно собственники прибегают к быстрому выкупу в силу определенных жизненных обстоятельств — например, им нужно рассчитаться с долгами, получить крупную сумму для решения проблем со здоровьем, они собираются в ближайшем времени переехать жить в другой город или вообще за границу и т. п., поясняет директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Михаил Куликов. Также к таким услугам прибегают, когда нужно поменяться прямо сейчас, нет сил больше ждать либо нашли интересный вариант для покупки и боятся его упустить, добавляет руководитель отдела городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимость» Елена Мищенко.
Главный плюс такой услуги — оперативное получение средств за продажу недвижимости, а минус — потеря части средств от продажи квартиры. Сегодня на рынке вторичного жилья Москвы, по оценке «Инкома», средний срок реализации квартиры составляет 73 дня, а некоторые лоты задерживаются в продаже и дольше. В некоторых ситуациях для ускорения процесса купли-продажи собственники соглашаются поступиться какой-то частью средств от стоимости квартиры, но доля таких сделок на рынке невелика, отмечают риелторы.
Последствия для акционеров
В любом случае, когда фирма проводит buy back, для компании эта история выгодна. Как правило, во время проведения процесса котировки вырастут, это является сильным мотивом.
Из-за чего котировки фирмы после проведения buy back растут? Из-за того, что сокращается число акции, увеличивается профит на одну акцию, это повышается показатели фирмы, тем самым заставляет вкладчиков выкупать бумаги. При этом, в результате проведения buy back фирма говорит о том, что сама же верит в свою значимость и возможности, поскольку способна выкупить акции.
Распространенная форма buy back − это когда высший менеджер фирмы приобретает ее акции. Как пример, АФК «Система» зимой прошлого года увеличила доверие вкладчиков к бумаге, котировки в такой ситуации пошли на повышение.
В США одной из причин проведения buy back, является оптимизация налоговых выплат. Поскольку с дивидендов выплачивается налогов больше, нежели с курсовой разницы между стоимостью приобретения/продажи. Вместе с этим в таком случае, присутствуют мажоритарные акционеры, которые очень близки к управлению фирмы, соответственно им очень интересен buy back, поскольку можно сэкономить на выплаченных налогах.
Отвечает и. о. руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский:
Арендная квартира для собственника – зачастую инвестиционный проект или просто свободные квадратные метры, которые сдают, чтобы они не пустовали. Поэтому съемная недвижимость нередко становится объектом продажи. Собственники реализуют свободное жилье для улучшения жилищных условий, обмена на загородный дом или переезда в другой район, однако некоторое время квартира сдается для получения дохода. Бывает и так, что арендаторы выкупают ту квартиру, которую снимают, но подобные сделки довольно редки. В этом случае должны совпасть интересы и возможности обеих сторон. Если собственник твердо намерен продавать свою квартиру, то найти клиентов, которые сначала будут ее снимать, а потом выкупят, весьма непросто, и смысла в этом особого нет. Схема проведения сделки ничем не отличается от стандартной процедуры. Кроме того, арендаторам придется все равно рассчитывать на рыночные цены. Вряд ли собственник уступит по цене, даже с учетом долговременного сотрудничества с клиентом.